miércoles, 24 de febrero de 2010

Derecho de pernada inmobiliario catalán




Estaba yo leyendo la prensa en el sofá, escuchando “Todo cambia” de Mercedes Sosa con mi whisky Macallan del Lidl y de pronto solté un taco que se oyó hasta en Torreciudad.
Resulta que en la Catalunya moderna del siglo XXI, esa que abre embajadas culturales por todo el mundo con ínfulas de modernidad con el Sr.Carod al frente, pues bien …resulta que en esa Catalunya existe hoy día un derecho de pernada inmobiliario por el que los descendientes actuales de los señores feudales catalanes de la edad media cobran una pasta cada vez que se vende una propiedad sobre la que pesa un censo enfitéutico.
¿Y que es un censo enfitéutico? Oño, oño, que diría mi amigo Rajoy con la boca pequeña, estoy a punto de cumplir los 100 años y nunca había oído ese terminacho hasta ayer, por lo que di un salto y me encomendé a San Google, que nunca falla.

Pues resulta que un censo enfitéutico (enfiteusis, del griego ἐμφύτευσις, "instauración" o "implantación) es un derecho real de censo que en Catalunya figura sobre algunas propiedades por el que cada vez que se vende una de esas propiedades, el censualista, la persona titular de ese censo cobra una cantidad de dinero. Estos tipos de censos datan de la época medieval cuando un señor feudal cedía un terreno a un campesino a cambio de recibir un tributo o compensación anual con carácter perpetuo como podía ser parte de la cosecha que ese campesino recogía. Ese campesino construía también su vivienda en ese terreno. Además si el campesino un día se vendía ese terreno el señor feudal recibía una parte de esa venta. Como hemos dicho este censo es de carácter perpetuo y da derecho a que cada vez que se efectúa una transmisión de esa propiedad el censalista, el señor feudal, y en su defecto sus sucesores perciben una parte de esa venta

Pero señoras y señores mías y míos, este derecho aún permanece hoy día de tal manera que una persona aquí en Catalunya puede comprar, digo comprar, a precio de mercado una vivienda en la que consta en la escritura ese censo enfitéutico que se creó hace 500 años a favor de un señor feudal, y puede que esa persona no se entere de ese hecho pues de momento no paga nada, pero si esa persona unos años después vende ese inmueble se encuentra que tiene que pagar una cantidad de dinero a los herederos de aquel señor feudal. Este hecho puede repetirse cada vez que se produzca una nueva transmisión.
Así por ejemplo Gemma Fruitós de Sentmenat (Barcelona) vendió hace unos años su piso en esa ciudad y fue entonces cuando se encontró con la sorpresa de que sobre la vivienda pesaba la carga de un censo enfitéutico, y tuvo que pagar a la familia del marqués de Sentmenat el 4% del valor de venta de la vivienda es decir, 6.000 euros, en este caso por la extinción de este censo que luego explicaremos. A esta cifra hubo de añadir 400 euros más en concepto de tasa en el Registro de la Propiedad para poder borrar definitivamente la carga de este censo sobre la finca, que luego explicaremos

Si bien en 1837 se derogaron las leyes de señorío y los censos feudales, se abrió una excepción para los censos pertenecientes a los señores jurisdiccionales. Es el caso del marqués de Sentmenat, que además de poseer las tierras, ejercía de juez en sus territorios.
La normativa más reciente que regula los censos enfitéuticos es el Libro 5º del Código Civil de Cataluña de 2006, permite que los censos no sean perpetuos, es decir, que se puedan "redimir" o eliminar, pagando al censalista una sola vez y el censo queda extinguido.
Lo habitual es pagar (redimir) el censo aprovechando una compraventa o una herencia. Entonces, el propietario o censatario debe abonar al marqués o al censalista un porcentaje sobre el precio de la venta, que varía entre el 2% (en la mayoría de municipios) y el 10% (aplicado en la ciudad de Barcelona).
El censatario también puede redimir el censo en otro cualquier momento, opción más económica, ya que este porcentaje del 2 a 10% se aplica entonces sobre el valor catastral que es inferior al precio de la compra.
Esta extinción del censo se realiza ante notario, que elimina la carga censal de las escrituras de la finca. Pero aquí no se acaba el proceso, ya que también hay que borrar el censo en el Registro de la Propiedad, cosa que implica el pago de una tasa de entre 100 y 400 euros, dependiendo del valor de la finca, que el censatario debe pagar. Pero además , en última instancia casi siempre hay que rendir cuentas con Hacienda, porque la Agencia Tributaria entiende que cuando se redime el censo el propietario aprovecha para subir el valor a la finca ya que el que figuraba en el censo enfitéutico era un valor más bajo. Y así el censatario, el propietario, debe pagar a Hacienda un 7% de esta plusvalía que se ha generado con la extinción del censo.
En fin una pesadilla para el propietario

Pero desde 1990, una modificación legislativa permite que el censalista pueda reclamar la extinción y el pago del censo en cualquier momento. Esto es precisamente lo que le sucedió a la familia Tantiñà de Castellar del Vallès. El señor de Fontcuberta les reclamó hace tres años 3.000 euros en concepto de censo de una vivienda que habían comprado con anterioridad. "Pasaron a cobrar", afirman resignados, pues ya conocían la existencia del gravamen. Lo que no entienden es que ahora 3 años después Hacienda les reclame 500 euros más, alegando el aumento de valor de la finca. "Es muy injusto", exclaman indignados
Lo mismo les pasó a la familia de Ferrán Lozano por una casa en el centro de Terrassa. Recibieron una citación judicial para asistir a un acto de conciliación con el representante del señor de Fontcuberta. Amparado en esa ley de 1990 el censatario les reclamaban el 2% del valor catastral, en total, 3.000 euros. Esa familia se queja del desamparo y de la desinformación en estos casos.

Según el colegio de registradores de Cataluña los censos redimidos en 2007 superaron los 27 millones de euros en el ámbito de la provincia de Barcelona y a esta cifra hay que añadir dos millones en concepto de renta o pensión que algunos propietarios todavía pagan religiosamente cada año a marqueses, señores o titulares de estos censos.
En Cataluña existen entre 1.500 y 2.000 censalistas, uno de ellos es el barón de Vilagaià, Eduardo de Delás que es titular de 120 censos en Vilagaià (Barcelona) y de una cincuentena más en Barcelona. De los censos que pesan sobre terrenos agrícolas cobra aproximadamente unos 400 euros anuales. Pero donde se saca una gran tajada es de las fincas urbanas. La guinda para un censalista son las viviendas de la parte alta de Barcelona, que pueden llegar a costar unos seis millones de euros. Cuando se realiza una venta, se puede llegar a embolsar 600.000 euros por la extinción del derecho del censo

Otras familias nobles catalanas titulares de ese derecho censal son los Sagnier (marqueses de Sentmenat), los Villalonga (marqueses de Castellbell) o los Fontcuberta, entre otras.

Para acabar ¿Y el gobierno catalán que dice a todo esto? pues que yo sepa la única que se ha pronunciado ha sido la monjita Turá, “la pardaleta”, que ha dicho que esto es un asunto privado y que no atañe al gobierno catalán.

¿Pero porque la Generalitat no hace uso de la facultad que tiene de cambiar una ley?

Pero …. oye “pishaaa” a los ricos ni tocarlos que como se cabreen montan Sicavs o se llevan la pasta a paraísos fiscales

1 comentario:

  1. sangrante el agravio
    doloroso el abandono de las autoridades a los ciudadanos humildes
    los franceses encontraron una solucion para esto en el siglo XVIII
    ¿tendremos que hacer correr la sangre de los marqueses??
    por ganas ....

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